La fianza entregada al inicio del contrato ¿ Qué debe hacer el arrendador?

La fianza en los contratos de arrendamiento es una cantidad en metálico que el arrendatario debe entregar al arrendador para garantizar los posibles incumplimientos por parte del inquilino, ya sea por daños o por impago de renta.

Dicha obligación viene recogida en el art. 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, y en el art. 105 del Texto Refundido de 1964. La fianza, por tanto, es una obligación legal que vincula a todos los contratos, ya sea de vivienda o de uso distinto cuyo incumplimiento puede dar lugar a la resolución del contrato; así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 16 de febrero de 2006, que estimó el desahucio ante el impago de la fianza en el momento de presentar la demanda.

La obligación del arrendatario se produce en el momento de la firma del contrato que implica la entrega de la cantidad de una mensualidad de renta en caso de arrendamientos de vivienda y dos para los de uso distinto, con independencia de que las partes pacten la constitución de otro tipo de garantías adicionales. Una vez entregada al arrendado…

Se establece que las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de los arrendadores de depositar la fianza, que no devengará interés alguno, por lo que cada Comunidad, dentro de sus competencias, en la mayoría de los casos, han dispuesto de un sistema y de un organismo encargado de custodiar y devolver las fianzas de acuerdo con su propia regulación. Dicha regulación implica que las partes dentro de un contrato de naturaleza privado no puedan realizar ningún tipo de pacto acerca de la fianza, pudiendo disponer las propias Comunidades de las cantidades depositadas.

Dentro de las variaciones que ha establecido cada Comunidad, hay unas líneas generales para depositar de la fianza, siendo la obligación siempre del arrendador. El plazo general es de un mes (Aragón, Andalucía, Galicia, País Vasco. etc.), pero puede variar entre los quince días como ocurre en Cantabria o Valencia, hasta los dos meses que permite Cataluña.

En los casos de cambio de titularidad del inmueble, algunas comunidades como Madrid, exigen que el nuevo arrendador lo comunique al organismo correspondiente junto con el documento acreditativo del cambio y la oficina encargada deberá generar un nuevo resguardo del depósito.

En cuanto a la forma de depositar la fianza y el lugar, cada Comunidad va variando, en algunas es obligatoria la entrega en metálico de la cantidad.

 El lugar puede ser un organismo oficial como el Instituto Catalán del Suelo o el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), mediante ingreso por modelos formalizados ante la Agencia Tributaria como en Andalucía o en cuentas bancarias habilitadas por la Administración como en Extremadura, que deberá ingresarse en la Caja General de Depósitos de la Tesorería de la Junta. La documentación general que se debe presentar es una copia del contrato de arrendamiento y el DNI del arrendador. Una vez realizado, el arrendador tiene la obligación de entregar al arrendatario una copia del resguardo que entrega cada Administración.

El incumplimiento de la obligación de depósito del arrendador supone una infracción de carácter administrativo que puede ser calificada de leve, como ocurre en Cataluña, si se retrasa en más de dos meses, cuya sanción el del 35 % del importe de la fianza. En Aragón o Galicia, la sanción oscila entre el 5 % y el 35 % del importe. En el caso de Madrid, la infracción está tipificada como grave y supone una multa entre el 26 % y el 50 %, con el tope de 90.000 euros.

También se establecen sanciones en los casos en los que no se colabore o se obstruya en las actuaciones de inspección realizadas por cada administración. El plazo de prescripción de las infracciones va entre los nueve meses y los cuatro años.

Una vez resuelto el contrato de alquiler y comunicado al organismo correspondiente, la administración tiene el plazo de un mes para devolver el importe al arrendador, transcurrido dicho plazo comenzará a devengarse el interés legal correspondiente. La solicitud de la devolución varía dependiendo de la Comunidad, pero en la mayoría de los casos existe un formulario a disposición del arrendador.

La obligación es únicamente del arrendador, en ningún caso el arrendatario puede ser sancionado por no efectuarlo, pero sí es recomendable que pida el depósito a efectos de las deducciones del IRPF de las Comunidades Autónomas.