Novedades en el contrato de alquiler de vivienda

El pasado día 19 de diciembre de 2018, entró en vigor el Real Decreto-Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta reforma viene para otorgar mayor protección al arrendatario ante las nuevas situaciones creadas por sociedades y fondos de inversión que se dedican al alquiler de vivienda. La normativa intenta ofrecer una solución a la actual situación del mercado del alquiler, reforzando más la figura del arrendatario ante las subidas del alquiler, así como la escasa oferta de vivienda de alquiler existente en el mercado.

Las novedades que queremos destacar de ella son las siguientes:

• Se establece un plazo mínimo de duración del arrendamiento de vivienda de 5 años (antes de las reforma era de 3 años). Como consecuencia, en el caso de que se pactase una duración inferior en el contrato, el inquilino puede hacer que el arrendamiento se prorrogue hasta alcanzar los cinco años. Por otro lado, cuando el arrendador sea una persona jurídica, la prórroga podrá alargarse por el inquilino hasta los 7 años.
• Se amplía la prórroga tácita hasta tres años. Como consecuencia de ello, una vez que se haya alcanzado el mínimo de duración de 5 años de prórroga obligada al arrendador, se prorrogará automáticamente el contrato durante 3 años más si ninguna de las partes manifiesta a la otra que quiere rescindir el contrato con la antelación mínima establecida.
• Se determina un máximo de 2 mensualidades de fianza, salvo que se trate de contratos de larga duración. Como consecuencia, también se disminuyen las garantías que podían imponerse hasta ahora al inquilino, de modo que, a partir de los seis meses, el arrendatario puede resolver el contrato, quedando limitada la penalización al máximo referido.
• Los procedimientos de desahucio podrán ser suspendidos cuando existan indicios de que habitan personas en situación de vulnerabilidad con el objeto de reubicar a los inquilinos. En el propio requerimiento de pago expedido por el juzgado se deberá informar al demandado sobre su derecho a solicitar ayuda a los servicios sociales. La administración actuante habrá de informar al juez, quien, si se da la situación referida, procederá a acordar la suspensión por un mes en el caso de que el arrendador sea una persona física y por 2 meses si es jurídica.
• También se prevé una exención del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos documentados cuando se trate de arrendamientos de vivienda estable y permanente, así como bonificaciones en el IBI de un 95% cuando se trate de arrendamientos con renta de alquiler a precio limitado. Finalmente también se prevé un recargo en la cuota del IBI de hasta un 50% cuando se trate de un “inmueble desocupado con carácter permanente”.

No obstante, la reforma ha sido criticada por la OCU, entre otras cuestiones, porque no ha establecido limitación del precio del alquiler, tal y como muchos esperaban, ni tampoco ha abordado la necesidad de que haya un incremento de promoción inmobiliaria que comporte una mayor oferta de vivienda para arrendar (contrarrestando el incremento de precios).

Visto el panorama actual, y en el caso de que usted se halle afectado por la reforma referida, le recomendamos que acuda a un abogado que pueda asesorarle y defender sus derechos.