Novetats de la clàusula de venciment anticipat

El passat 11 de setembre del 2019, la Sala Civil del Tribunal Suprem va dictar una sentència que suposa un canvi en el criteri existent sobre la clàusula de venciment anticipat inserida en els contractes de préstec hipotecaris.

Mitjançant aquesta sentència, l’esmentat Tribunal aclareix quins seran els efectes concrets de la clàusula del venciment anticipat, establint un criteri d’interpretació per a les execucions hipotecàries que actualment es troben pendents.

Com recordarem, la referida clàusula permet que, abans que hagin transcorregut els terminis acordats per efectuar la devolució de la quantitat prestada i interessos acordats i davant de l’incompliment del pagament de quotes pel prestatari, esdevé com a possible efecte tenir-lo per vençut anticipadament.

D’aquesta manera, la conseqüència immediata de la seua activació és que el prestador podrà acudir a un procediment d’execució hipotecària (amb les especialitats que aquest comporta) i exigir el pagament de la totalitat del deute entenent-se que aquest ha vençut íntegrament.

Doncs bé, la sentència 463/2019 de la Sala Civil del Tribunal Suprem de data 11 de setembre del 2019 ha dictaminat per unanimitat que no pot existir una hipoteca “si l’execució de la garantia (l’habitatge) resulta il·lusòria o extremament dificultosa”.

L’esmentada afirmació significa que el Tribunal entén que la clàusula de venciment anticipat és essencial i per tant el contracte de préstec hipotecari no podria subsistir sense aquesta.

Ara bé, a causa de les conseqüències especialment perjudicials que tindria per al consumidor la nul·litat del contracte sencer (haver de tornar tot el deute), l’Alt Tribunal ha optat perquè l’esmentada clàusula hagi de ser substituïda per la nova normativa continguda en la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (la nova llei hipotecària).

A l’article 24 de l’esmentada normativa s’estableix que, com a requisit per iniciar un procés d’execució hipotecària, s’ha d’haver produït l’impagament de 12 mesos de quotes o del 3% del volum del préstec durant la primera meitat de vida del mateix o, passat aquest termini, l’impagament de 15 mensualitats o del 7% del préstec.

Partint de l’anterior, la Sala estableix certs criteris jurisprudencials per als processos d’execució hipotecària que s’estan tramitant actualment.

Els esmentats criteris assenyalen que s’arxivaran sense més ni més tràmit aquells procediments que han estat iniciats anteriorment a l’entrada en vigor de la Llei 1/2013 de mesures per reforçar els deutors hipotecaris i aquells procediments posteriors a l’esmentada reforma, sempre que aquests últims no reuneixin els requisits que són establerts en l’article 24 de la nova llei hipotecària. A sensu contrario, seguiran endavant aquells processos posteriors a l’esmentada reforma del 2013 que sí que reuneixin els requisits establerts a l’article 24 de la nova llei hipotecària.

No obstant això, és important assenyalar que l’arxivament dels esmentats procediments no impedirà que el banc pugui iniciar una nova execució hipotecària (evidentment sempre que compleixi els requisits al·ludits).

Atès el panorama actual, i en el supòsit que us vegeu afectats per una situació similar, us aconsellem que acudiu a un advocat especialitzat que us assessori i defensi els vostres drets.