Solució salomònica del Tribunal Suprem sobre les despeses hipotecàries
El passat mes de gener, el Tribunal Suprem va dictar diferents sentències oferint una solució salomònicaen el repartiment de les despeses generades en les operacions de préstec hipotecari.
Anteriorment, en la seva sentència de 23 de desembre del 2015, va declarar la nul·litat al ser abusives les clàusules en les quals alguns bancs imposaven als seus clients el pagament de totes les despeses de formalització d’hipoteques. Hi entenia que les entitats financeres eren les principals interessades a documentar i inscriure en registres públics l’escriptura de préstec amb garantia hipotecària, per la qual cosa havien d’assumir-ne el pagament. Amb la recent resolució, dictada el 24 de gener del 2019, el Suprem dibuixa un panorama ben diferent del de l’any 2015. Com a conseqüència d’això, la situació queda de la següent manera:
- Despeses de notaria: s’entén que la intervenció de notari interessa a les dues parts del contracte de préstec (prestador i prestatari), per la qual cosa les seves despeses han de ser repartides al 50 per cent entre ambdós. No obstant això, l’escriptura de cancel·lació de la hipoteca l’haurà de costejar el prestatari, ja que és a qui realment beneficia l’esmentat tràmit.
- Despeses de registre: atès que la inscripció en el registre del préstec hipotecari interessa i beneficia al prestatari, serà a aquest a qui correspongui costejar-lo. L’interessat en la inscripció de la cancel·lació és el prestatari i consumidor. Li correspon a aquest.
- Despeses de gestoria: seran costejades també al 50 per cent entre les parts.
- Impost d’actes jurídics documentats: la sala civil del Tribunal Suprem segueix la doctrina fixada per la Sala Contenciosa Administrativa del mateix Tribunal, que va venir a establir que l’esmentat impost havia de ser assumit íntegrament pel prestatari.
El dia 6 de novembre de l’any 2018, el Ple de la Sala Tercera del Tribunal Suprem va tancar definitivament el debat sobre l’esmentat impost després d’establir que el subjecte passiu és el prestatari en els préstecs hipotecaris. Com a conseqüència de l’esmentada unificació de doctrina, molts consumidors van veure frustrades les seves expectatives, ja que l’import de l’impost representa pràcticament el 50 per cent de les despeses de les hipoteques. Amb la nova sentència i la solució salomònica referida es torna a fuetejar les esmentades expectatives, atès que de les despeses restants de formalització de la hipoteca s’acaben repartint pràcticament al 50% entre les parts.
Malgrat tot, després de l’aprovació del Reial Decret Llei 17/2018, de 8 de novembre, el poder executiu va establir que el subjecte passiu de l’esmentat impost era el prestatari. Com a resultat d’això es va plantejar si els efectes de la nova norma podien tenir caràcter retroactiu. Aquest debat queda tancat per al ple de la sala civil del Tribunal Suprem en tant considera que no existeix possibilitat d’aplicació retroactiva, ja que el Reial Decret Llei només serà aplicable als contractes de préstecs celebrats després de la seva entrada en vigor.
En les seves últimes sentències, el Suprem considera que la comissió d’obertura no és una clàusula abusiva, ja que aquesta forma part del preu del préstec juntament amb l’interès remuneratori pactat, havent de ser incloses en el càlcul de la Taxa Anual Equivalent (TAE), suma que permet conèixer al consumidor el cost efectiu de l’operació.
Per tant, sembla que el Tribunal Suprem tanca el debat plantejat durant els últims mesos i quedant pendent de veure si es plantegen nous recursos davant d’instàncies europees que puguin suposar una confirmació o una rectificació de l’estat generat.
Vist el panorama actual, i en el cas que us trobeu afectats per una situació similar, us aconsellem que poseu el vostre cas en mans d’un advocat que us assessori i defensi els vostres drets.
