Solución salomónica del Tribunal Supremo sobre los gastos hipotecarios

El pasado mes de enero, el Tribunal Supremo dictó diferentes sentencias ofreciendo una solución “salomónica” en el reparto de los gastos generados en las operaciones de préstamo hipotecario.

Anteriormente, en su sentencia de 23 de diciembre de 2015, declaró la nulidad por ser abusivas las cláusulas en las que algunos bancos imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas. En ella entendía que las entidades financieras eran las principales interesadas en documentar e inscribir en registros públicos la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, por lo que debían asumir su pago.

Con la reciente resolución, dictada el 24 de enero de 2019, el Supremo dibuja un panorama bien diferente al del año 2015. Como consecuencia de ello, la situación queda del siguiente modo:

• Gastos de notaría: se entiende que la intervención de notario interesa a ambas partes del contrato de préstamo (prestamista y prestatario), por lo que sus gastos deben ser repartidos al 50 por ciento entre ambos. No obstante, la escritura de cancelación de la hipoteca deberá costearla el prestatario, puesto que es a quien realmente le beneficia dicho trámite.
• Gastos de registro: dado que la inscripción en el registro del préstamo hipotecario interesa y beneficia al prestatario, será a este a quien le corresponda costearlo. El interesado en la inscripción de la cancelación es el prestatario y consumidor. Le corresponde a éste.
• Gastos de gestoría: serán costeados también al 50 por ciento entre las partes.
• Impuesto de actos jurídicos documentados: la sala civil del Tribunal Supremo sigue la doctrina fijada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del propio Tribunal, que vino a establecer que dicho impuesto debía ser asumido íntegramente por el prestatario.

El día 6 de noviembre del año 2018, el Pleno de la Sala Tercera del Tribunal Supremo cerró definitivamente el debate sobre dicho impuesto después de establecer que el sujeto pasivo del mismo es el prestatario en los préstamos hipotecarios. Como consecuencia de dicha unificación de doctrina, muchos consumidores vieron frustradas sus expectativas, dado que el importe del impuesto representa prácticamente el 50 por ciento de los gastos de las hipotecas. Con la nueva sentencia y la solución “salomónica” referida se vuelve a “azotar” dichas expectativas, dado que de los gastos restantes de formalización de la hipoteca se acaban repartiendo prácticamente al 50% entre las partes.

No obstante lo anterior, tras la aprobación del Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre, el poder ejecutivo estableció que el sujeto pasivo de dicho impuesto era el prestatario. Como resultado de ello se planteó si los efectos de la nueva norma podían tener carácter retroactivo. Este debate queda cerrado para el pleno de la sala civil del Tribunal Supremo en tanto considera que no existe posibilidad de aplicación retroactiva, dado que el Real Decreto-Ley solamente será aplicable a los contratos de préstamos celebrados tras su entrada en vigor.

En sus últimas sentencias, el Supremo considera que la comisión de apertura no es una cláusula abusiva, dado que la misma forma parte del precio del préstamo junto al interés remuneratorio pactado, debiendo ser incluidas en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE), suma que permite conocer al consumidor el coste efectivo de la operación.

Por tanto, parece que el Supremo cierra el debate planteado durante los últimos meses, quedando pendiente de ver si se plantean nuevos recursos ante instancias europeas que puedan suponer una confirmación o rectificación del estado generado.

Visto el panorama actual, y en el caso de que usted se halle afectado por una situación similar, le aconsejamos que ponga su caso en manos de un abogado que le asesore y defienda sus derechos.