El passat 28 de febrer, la Sala Civil del Tribunal Suprem va assestar un cop dur als consumidors al dictaminar que, en formalitzar la hipoteca, és el prestatari que ha d’abonar l’impost sobre actes jurídics documentats (IAJD).

L’IAJD és un gravamen que s’aplica als actes formalitzats en documents públics que després s’han d’inscriure en el registre i amb quantia econòmica com és el cas de les hipoteques. El tipus de gravamen depèn de cada comunitat autònoma, encara que oscil·la entre el 0,5 per cent i l’1,5 per cent. Per al càlcul de l’impost es té en compte la responsabilitat hipotecària, que inclou, principalment, interessos ordinaris, interessos de demora, costes i despeses, la qual cosa pot arribar a ascendir fins al 135 per cent i al 200per cent el valor del préstec. Això vol dir que per a un préstec de 100.000 euros (amb una responsabilitat hipotecària de 200.000 euros) l’IAJD pot fluctuar entre els 1.000 i els 3.000 euros, i convertir-se així en la més gran de totes les despeses de constitució dels préstecs hipotecaris.

A més de l’exposat anteriorment, la decisió de l’Alt Tribunal es va pronunciar també explícitament sobre qui haurà de córrer amb les despeses de timbre de l’impost al notari, expressant que es pagaran al 50 per cent entre el banc i el consumidor, i el pagament de les còpies de l’escriptura, les quals seran satisfetes per qui les demani.

De tot l’anterior, podem concloure que encara es poden recuperar els aranzels notarials (entre el 0,1 per cent i el 0,5 per cent de la responsabilitat hipotecària), les despeses de la inscripció de la hipoteca al Registre de la Propietat (aproximadament el 0,2% de la responsabilitat hipotecària) i els honoraris de la gestoria (varien segons la tarifa de cada agència). A totes aquestes despeses reclamables podríem sumar-hi també el cost de la taxació, encara que molts jutges consideren que aquesta despesa l’ha de pagar el client.

Fins a la decisió de 28 de febrer de 2018, havia regnat una inseguretat jurídica tremenda en matèria de recuperació de despeses de formalització d’hipoteca. Si bé és cert que el Tribunal Suprem s’havia pronunciat sobre el tema mitjançant la sentència 705/2015, de 23 de desembre, no va arribar a especificar quines despeses havia de satisfer cadascuna de les parts. Així doncs, depenent del lloc en el qual havia de plantejar el seu cas, el prestatari podia recuperar unes quantitats o d’altres.

Es pot esmentar que ara com ara no es coneix al detall la sentència del Suprem, ja que encara no s’ha publicat. Tan sols s’ha donat a conèixer un comunicat de premsa força ambigu i contradictori. Segons fonts com l’associació d’Usuarios de Bancs Caixes i Assegurances (ADICAE), la nova decisió pretén modular la sentència que va dictar el mateix Tribunal el 2015 –en la qual declarava la nul·litat de la clàusula que imposa injustament totes les despeses al consumidor– a favor de les entitats bancàries, la qual cosa no és permès per la normativa espanyola i sobretot per la jurisprudència europea de protecció dels consumidors als contractes massius i d’adhesió.

Malgrat la batalla perduda, la guerra sembla que podria continuar, ja que alguna entitat de reclamacions ha comunicat que sol·licitarà als cinquanta-dos jutjats especials de les cinquanta-dos províncies espanyoles que coneixen de clàusules abusives dels préstecs hipotecaris a Espanya que plantegin una qüestió prejudicial al Tribunal de Justícia de la Unió Europea. Aquestes entitats entenen que la sentència del 28 de febrer passat del Tribunal Suprem, sense perjudici del seu coneixement en detall en el moment de la seua publicació, podria vulnerar el dret comunitari i també per considerar que és competència exclusiva del Tribunal de Justícia de la Unió Europea determinar les conseqüències de la ineficàcia d’una clàusula abusiva.

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea ja es va pronunciar en el seu moment i va donar la raó als consumidors i va esmenar el Tribunal Suprem en el cas de la clàusula Terra, per la qual cosa, no es descarta la possibilitat que pugui fer-ho també en aquesta matèria.

Un cop vist el panorama actual, i en el cas que vostè es trobi en una situació similar, li recomanem que posi el seu cas en mans d’un advocat especialista que el pugui assessorar i pugui defensar els seus drets.